房企一直吐槽的预售资金监管过紧有了“好转”的可能。11月14日，住建部、银保监会、央行等三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，算是走出了“难得的一步”。但对于《通知》中明确的“银行与房企保函置换预售资金比例不得超30%”部分业内人士仍存争议：符合这一标准的企业能有多少？在各地首付比例不一的情况下，30%的统一比例是否合适？此外，一部分房企直言，未来严格按建设到达期放款、严格监管置换金用途也是摆在住建、金融部门的两个考题。

80%的首付与30%的置换金

此次松绑预售资金置换，三部门设置了一系列定语：商业银行按市场化、法治化原则在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于上述一系列要求下的保函，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链，这种信号是好的。

但强调保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

对于这一数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者算了笔账，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款×10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

但在房企端也有不同意见。

“全国30%一个标准，这对于像北京、上海这样首付比例高的城市效果是很有限的。”某十强房企北京公司总裁直言，为了保交付，目前全国大部分地区的预售资金都是收到首付+定金后，地方住建部门开网签；给开发商放款则是按照建设的节点，分几次发放。

“以北京为例，现在市场基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多。”上述总裁给记者算了笔账，以一套1000万的房源为例，按照目前的拿地与限价比例，其中地价占比不会低于500万，如果是二套置换需求，800万首付款进入监管账户后，自己大概在最快拿地后6到8个月才能够分批取出这800万，如果算上融资成本，那么实际上开发商这一套1000万房子的资金成本现在往往要超1500万。

“其实单平米建安成本即便是高标准住宅，5000元也足够，但现在监管的范围本身就超过了建安成本的范围，这是贷款以外，导致流动性受限的首要原因。”

此前，旭辉集团总裁林冲在对内发布公开信的时候也提到，旭辉账上尽管有300亿的现金，但可以提取的非常少，主要就是因为预售资金监管。

张大伟也坦言，只允许30%的资金波动，而且必须是银行担保，所以符合的企业数量不会太多。预计大部分集中在央国企和少数民企。

六部门发文进一步加大对小微企业贷款延期还本付息支持力度

新华社北京11月14日电（记者吴雨）中国人民银行等六部门14日发布通知明确，对于2022年第四季度到期的、因新冠肺炎疫情影响暂时遇困的小微企业贷款（含个体工商户和小微企业主经营性贷款），还本付息日期原则上最长可延至2023年6月30日。

为深入落实好稳经济一揽子政策和接续政策，助力稳住经济大盘，近日人民银行、银保监会、财政部、国家发展改革委、工业和信息化部、市场监管总局等六部门联合印发《关于进一步加大对小微企业贷款延期还本付息支持力度的通知》，对于2022年第四季度到期的小微企业贷款，鼓励银行业金融机构按市场化原则与企业共同协商延期还本付息。

通知明确，延期贷款正常计息，免收罚息。各银行业金融机构要坚持实质性风险判断，不单独因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并完善贷款延期还本付息相关尽职免责规定。银行业金融机构要创新延期贷款产品和服务，为企业提供差异化贷款延期方式、线上续贷产品和贷款延期线上办理渠道，提高小微企业办理贷款延期的便利度。在有效防控风险的前提下，对于缺乏部分材料的贷款延期申请可“容缺办理”，事后补齐。

为充分调动银行业金融机构的积极性，通知提出，人民银行综合运用多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理充裕；金融监管部门落实好小微企业不良贷款容忍度等差异化政策；各级财政部门在考核国有控股和参股的银行业金融机构2022年经营绩效时，应充分考虑延期还本付息政策的影响，给予合理调整和评价。同时，鼓励政府性融资担保机构对有贷款延期需求的企业延长担保期限，继续提供增信支持。

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不能用于拿地

严格的限制置换比例外，对于置换资金的用途，三部门也同样划定了“红线”：确保房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

“此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说‘可以盖楼也可以还债’。”严跃进指出，过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。

但也有房企负责人指出，地方如何落实“到点即放款”、监管部分企业置换用途，同样是门考题。

“比如，北京在这一点做得就不错，设定系统，触发节点自动放贷，需要人工审核也明确周期，这对于多一天就多好几个小目标利息的我们来说无疑是值得推广的。”上述十强房企负责人呼吁。

监管评级4级及以下银行不可

也不是所有银行都能够为开发商提供保函。按照《通知》的标准，两大类银行不得开展保函置换预售监管资金业务，分别是：监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。此外，企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

根据央行此前披露的银行业金融机构评级结果，2021年四季度，境内4398家银行中，评级1、2、3级的银行分别为1家、44家、308家，换句话说，能够为开发商开具保函置换预售资金的，只有这353家银行。

据了解，央行评级每季度开展一次。评级等级划分为11级，分别为1-10级和D级，级别数值越大表示机构风险越高。

“一般来说银行的这个分级前5级都是绿区，这一次保函的范围没有覆盖全部绿区银行，而是只放到了前三级，说明监管还是很慎重的。”某总部在上海的20强房企融资部负责人直言，这个门槛大概率一方面考虑到了此前保交付的问题频发，倒排查发现预售资金被挪用，部分银行监管能力不足；另一方面，包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出险也是监管部门将保函面扩大的原因。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制，评级低或资产规模小的银行不得开展业务，不得给有关联的房地产企业出具保函等，同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。

北京商报记者王寅浩

REITs试点将进一步扩大 发展会迎哪些新动向？

近期，证监会相关部门负责人透露，将推动更多优质项目发行上市，进一步扩大不动产投资信托基金（REITs）试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，年内新能源项目有望落地。

公募REITs是去年5月中国资本市场迎来的一个投资新品种。今年8月底，证监会宣布加快推进公募基础设施REITs常态化发行的十条措施。

证监会资料图

证监会相关部门负责人表示，下一步将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落实，促进盘活存量资产，扩大有效投资。

“鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地。”该负责人说。

与此同时，证监会还将尽快推动首批REITs扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。

数据显示，截至目前已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。已上市公募基础设施REITs共20只，募集资金618亿元，重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。

从近期产品看，沪苏浙、安徽交控两单高速公路项目已完成发行待上市，募集资金约140亿元，其中安徽交控募集资金108.8亿元，创单只REITs项目规模新高。华润有巢是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，是继首批保障性租赁住房REITs上市后的新突破。其拟认购份额是网下发售份额的213倍。

目前，沪深两市20只上市公募基础设施REITs运行总体平稳，截至10月底，总市值达到706亿元，整体较发行价累计平均上涨22.93%；市场总成交量138.84亿份，成交总金额738亿元，平均日均换手率超过2%，流动性高于日本、新加坡等成熟市场。产权类REITs对应现金流分派率平均为3.63%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.58%。（记者刘慧）

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