进入2022年后，伴随着蛋壳公寓多次被强制执行、青客公寓无财产可供执行、蘑菇租房成失信被执行人，长租公寓“暴雷”后的余震仍存。

据《2021年10城毕业生租房报告》显示，90%的大学生毕业后需要通过租房解决居住问题。近年来长租公寓相关企业年注册量持续高涨，粗略估算，每年有七八百万毕业生涌入租房市场，长租公寓的市场潜力不容小觑。

在行业加速洗牌的过程中，以自如为代表的长租公寓品牌头部优势明显。不过，二房东跑路、收费不合理、租后体验不佳等问题依旧是长租公寓平台面临的难解困局。

青客公寓破产清算，蛋壳公寓、蘑菇租房面临巨额执行款

2022年1月18日，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司新增破产案件，经办法院为上海市第三中级人民法院。公告显示，法院于1月4日裁定受理该公司破产清算一案，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。

这意味着，曾击败自如、蛋壳公寓两家企业抢先赴美IPO，成为“长租公寓第一股”的青客公寓，在上市不过两年时间后便迎来了破产清算的命运。

互联网产业时评人张书乐向记者表示，将租房类产品变成一种金融理财的O2O模式，在很大意义上驱使了本来只是小众垂直的产品变成一种过度逐利的投资陷阱。

比青客高光时刻更短的蛋壳公寓，上市一年后便迎来了摘牌的命运。2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。2021年4月6日，纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌，其美国存托股也将立即暂停交易。

摘牌后的蛋壳依旧面临着巨额执行款。据天眼查显示，截至目前，蛋壳公寓所属公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司被执行人信息达66条，涉及总金额达1707万余元。此外，其限制消费令高达236条。

另一方面，被寓小二接手的蘑菇租房寻求迂回求生，但经营不善留下的一片淤泥仍使其无法抽身前行。2021年9月，蘑菇租房关联公司上海朔羡网络科技有限公司、上海梯辟网络科技有限公司成失信被执行人，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。同时，这两家公司涉及法定代表人许铁根被限制高消费，且被执行总金额已超69万元。

张书乐分析认为，长租公寓本质上还是通过有效地信息集纳和物业管理服务来形成近乎标准化的租房体验，属于老式单身公寓的一个互联网迭代。而非简单的将房源进行一种集中，也不是以房代投的投资理财模式，因此过于激进的市场扩张和稀缺的用户资源、不稳定的用户需求，加上管理服务理念的跟进能力不足，都会带来极大的变数。

相似的故事不断在长租公寓江湖上演，同样的教训不断为市场敲响警钟。

VR技术成标配，行业头部效应显著

据天眼查，我国目前有640余家长租公寓相关企业。其中，近八成相关企业成立于5年之内，56.07%为个体工商户。从地区分布来看，广东拥有数量最多的长租公寓相关企业，有近200家，占总量的30.02%，其次是四川，有60余家相关企业，占比9.95%。

艾媒咨询分析师认为，数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动，智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房、无人酒店等智能服务，将会成为未来的标准配置。

记者在链家、自如、泊寓等多个租房平台都查询到VR看房的功能，VR创业者陈荣在接受记者采访时曾指出，VR技术在房产领域的应用不容小觑，VR看房不是为了替代实体样板间，而是让消费者对房源有一定的了解，在众多房源中脱颖而出，加强购房信心，最终吸引到线下去买房。

从用户数来看，行业头部效应显著。据易观千帆，以2021年12月数据为例，在与房产服务相关APP中，安居客、贝壳找房和链家活跃人数位列前三，而在排名前十的APP中，自如作为长租公寓品牌的代表排在第六位，活跃人数达166.32万，环比上升2.46%。巴乐兔租房、泊寓等知名品牌排行均在15名以外。可见，在长租公寓品牌中，自如拥有绝对气势。

公开资料显示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市布局，管理房屋数量超过100万间，累计服务50万自如业主，累计自如客500万人。

据《2021中国城市租住生活蓝皮书》，通过克而瑞租售、华泰研究及企业公开数据整理所得，2021年我国主要住房租赁企业房源持有量自如排名第一，开业规模为100万间，排名第二位的相寓开业规模为24.6万间。

针对自如头部优势明显的现状，张书乐认为，长租公寓本身应该是逐步超级平台化来扩大房源吸纳、进一步扁平化渠道和优化服务管理体验来形成用户长期黏性的一种形态，头部越强，则市场环境改善的可能性会更快达成。但弊端也颇为明显，即缺少竞争者之下，平台失去迭代和提升的外部驱动力，且内部容易滋生各种冒进想法、造成用户权益受损。

根据贝壳研究院《2021住房消费品质服务报告》显示，租赁方面投诉问题TOP10中，涉及房源问题的投诉占39.82%；涉及押金、服务费资金问题的投诉占比9.66%；涉及物业、退租房屋使用问题的投诉占比15.96%；涉及服务人员的问题占比10.62%。

因租金问题被约谈，长租公寓亟待向经营服务转型

2021年10月，一则反映“北京望京某二房东跑路，受害者多为大厂程序员”的网帖流传。网帖显示，这位二房东通过从自如/中介手中租来房屋，以低于市场价20%的价格出租给租客。收取下游年付的租金，月付给上游渠道，以此方式套取资金后跑路，涉及自如、链家、我爱我家等多个平台。

10月28日，链家、自如、我爱我家相继发表声明表示，将承担公司所涉受害租客全部损失。此事件发生后，引发媒体和网民的持续关注。据此前有关媒体报道，尽管嫌疑人张伟被警方抓获，但后续很多涉及租户和房东的问题，还在解决中。

二房东乱象还未解决，又有长租公寓因租金问题被约谈。2021年11月25日，上海市消保委就企业宣传、权益保障和商业模式对租金影响等问题公开约谈巴乐兔，例如巴乐兔宣称平台都是“真房源”，但上海市消保委收到的投诉和相关法院诉讼均表明巴乐兔上架房源存在“二房东”越权出租及违规隔断、搭建等情况；巴乐兔自己定义平台是“居间人”，且实际上除了居间服务外还承担了租赁期间费用收取等相关服务。

对此，巴乐兔回应称，针对“七日无理由退租保障”在退房时扣款金额缺乏合理性的情况，及租后体验等相关问题，其将成立专项小组，聆听租客与出租房建议，对该系列房源的收费标准进行优化与公示。

走过了野蛮生长的长租公寓，需要不断在监管之下规范化。早在2020年9月7日，住建部便发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等现象纳入监管。

张书乐指出，现在长租公寓进入第二个阶段——去金融产品化、市场沉淀和寻找增量市场的阶段，扁平化渠道和服务效能提升，仅仅靠“单身公寓”式的小众存量市场，并不足以让长租公寓有更多的前景。因此，如何在服务内容上依靠平台去扩大“经营范围”，通过跨界方式来达成“宿舍”之外的更多而体验，将是这一阶段的关键。

据第七次全国人口普查数据显示，全国市辖区流动人口为37582万人，相较2010年增长69.73%。与此同时，据人力资源和社会保障部数据，仅2021年我国应届毕业生即达到909万。“新市民”和毕业生两个群体带来了巨大的租房需求，城市“长租人”群体渐成规模。

值得注意的是，据《中国家庭追踪调查》数据，35.6%的租客认为房屋装修程度简陋；38.7%的租客认为租赁住房空间较小。方正证券研究所的调研结果同样佐证，有42.5%的租客反映租赁住房配套陈旧、功能适用性差；28.7%的租客反映社区环境差、管理差。综合多方面数据调查，在住房租赁房源中约40%左右存在质量、环境、配套等问题。

张书乐指出，长租公寓的服务性并没有明确的表现出来，只是将传统租房的前台和服务从线下转为线上，没有自己深度业务和对其目标人群即青年白领有更多的成长提升支撑。这些都让长租公寓的未来仅仅变成一个线上房源的存在而已，驱使长租公寓的服务功能需要更加精细化和提供更多传统“单身公寓”所不具备的社交、创业和就业服务窗口，来增强吸引力与黏性。

在满足租房需求的同时，如何提高服务功能是下一阶段长租公寓企业需要思考的关键问题，由“开发模式”转向“经营模式”的过程要实现多方的利益平衡。