“首套房商贷利率下调20个基点，你打算买房吗？”“上市银行估值处于历史和市场低位，你打算炒银行股吗？”这两个问题困扰着王文（化名），他没想到手里的一百万元会成为一个“博弈论”难题。

日前，央行、银保监会调整差别化住房信贷政策，首套房商贷利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率政策下限按现行规定执行。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

中金公司研报认为，从微观角度，按揭利率下调能够降低购房者利息负担从而刺激贷款需求。“从历史经验来看，过去三轮按揭贷款降息周期中，住房销售和按揭贷款增速能够回升10-60个百分点。考虑当前住房购房需求仍偏弱，我们预计今年按揭贷款增速下滑幅度能够企稳在7.5%左右，后续仍需继续观察其他政策和购房需求的变化。”

5月18日开盘，42家A股上市银行板块出现两极分化走势，其中8家上涨、27家下跌、6家平盘；江阴银行（002807.SZ）涨幅最大，达到1.45%；宁波银行（002142.SZ）跌幅最大，达到2.67%。

“我大学毕业到现在一直在租房，现在房贷利率下调了，我也在考虑（买房），是不是一定会买，很难说。”已经在南京租房5年多的王文是一名程序员，同时也有了近三年的炒股经验，在他看来，尽管自己是首套房，是所谓的“刚需”，“但银行股目前投资价值的确很有吸引力，说不定我买了一年后能赚20%，还有分红。”

买首套房，还是炒股？

虽然首套房贷款利率最低降至4.4%，但是时代财经5月17日从南京市多家银行了解到，各大银行暂时都没有收到具体调整的通知，目前仍将执行此前的房贷利率。

“央行的通知下发的有点突然，行里目前还没有进行调整，而且我们和每家地产公司的合作利率都不太一样，后期肯定会根据银行具体情况去调整。”南京银行（601009.SH）某信贷经理告诉时代财经，从政策发布到新的利率价格落地需要一段时间，“不过下调对于首套房的购房者肯定是划算的。”

不过，据媒体报道，天津中行、农行、工行、建行、交行、招行等多家银行首套房贷利率降至最低4.4%，从5月18日起正式执行；苏州部分国有大行的首套房贷款利率今起也降至最低4.4%，二套贷款还清可按照上述首套房利率实行。

中泰证券银行业首席分析师戴志峰认为，首套房最优贷款利率下限下调20个基点，对银行净息差的影响在0.27-0.49个基点，预计对银行2022税前利润影响幅度在0.25-0.45%，总体影响有限。其中，国有行受到的拖累最为明显，主要因大行按揭贷款规模和占比均较高。“对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响。”

浙江证券首席宏观分析师李超认为，本次政策有助于拉动首套住房贷款需求，指向“宽信用”，4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，数据大幅回落，“我们认为降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量。”

房贷利率下调，买首套房还是炒银行股？这让王文陷入了一种博弈状态，他想买房，但又不想放弃“抄底”银行股的机会，“说实话，我还是很看好银行股的，大部分投资都买了银行股，虽然不多，但也跑赢了存款利率。”

他给时代财经算了一笔账，2020年12月31日，南京银行的收盘价是8.08元，2021年12月31日该股收盘价为8.96元，“每股赚了0.88元，年化收益率约为11%，还不包括年中每股分到的0.39元，几乎达到了14%-15%的年化收益率。现在有些城商行、农商行业绩不错，而且估值还是很便宜的，我就在想要不要买点做投资？”

按照属性划分，目前，42家上市银行中有6家国有行、9家股份行、17家城商行和10家农商行。

Wind数据显示，2022年一季度，42家上市银行的整体营业收入同比增长5.62%，归母净利润同比增长8.52%，其中城商行和农商行增速较高。

时代财经注意到，42家上市银行之间的一季报业绩出现了明显分化，城商行和农商行呈现出了强劲的业绩增长势头，其中江苏银行（600919.SH）、宁波银行（002142.SZ）、南京银行、杭州银行（600926.SH）、成都银行（601838.SH）、齐鲁银行（601665.SH）、江阴银行（002807.SZ）、常熟银行（601128.SH）和张家港行（002839.SZ）均实现营收增速大于10%、归母净利润增速大于20%的业绩。

从贷款的角度来看，今年一季度，上市银行的贷款同比增长10.8%，要低于2021年四季度的11.2%；其中，拖后腿的主要是股份行，其贷款增速下滑最为明显，增速环比下降1.2个百分点至7.4%。城商行、农商行的贷款投放依旧维持了较高景气，贷款增速约15%。

相对于贷款而言，今年一季度，上市银行的存款同比增长8.6%，要明显高于2021年四季度的7.4%，各类银行的存款增速均环比增长，尤其是城商行、股份行的回升幅度更大，增速分别为2.7%和3.0%。

银河证券5月16日的研报认为，银行板块当前PB为0.55倍，处于历史和市场低位，江浙成渝地区银行估值提升明显，而部分财富管理行估值出现回调，提供了配置机会。资本市场震荡调整虽对银行代销业务造成短期压力，但中长期赛道价值不变，上市银行布局转型力度不减，短期估值回调提供相对较好的买入机会。“我们持续看好银行板块投资机会，给予‘推荐’评级。”

每月少还百十块元，有人决定出手

在南京工作，但是家在镇江的袁威（化名）告诉时代财经，他目前就属于首套房的刚需，“大学毕业后一直在南京租房子，家里人希望我回镇江工作，我五一前也看中了镇江一套差不多140万的房子，首付大概40万，剩下一百万需要贷款。”

按照目前LPR利率4.6%计算，袁威贷款100万元，期限是30年，那么他每个月需要还贷5126.44元。如果按照下调后的4.4%利率计算，袁威每个月的还贷金额为5007.61元，月供少了约119元。

“按照过去的计算，我的房贷本息合计大概是184.55万元。如果按照4.4%利率计算，我的房贷本息合计大约为180.27万元，30年大概少交4.28万元。”在袁威看来，反正他是要回镇江买房结婚的，“既然有利率优惠，干嘛不买呢？每个月少个百十块钱，实际上就是两包烟钱，对我来说，无所谓，吸引力不大。”

同样存在房子刚需问题的还有刘华（化名），她在南京一家民企做销售经理，月薪两万元左右，“对于我来说，我名下还没有房，所以这次首套房贷款利率下调，对我而言，还是有点触动的。”

她坦言，自己已经看中了南京江宁区的一套房子，距离自己上班的地方比较近，“我的存款和我父母的资助，至少可以解决掉30%的首付款，剩下160万就需要贷款了。”

为此，刘华还专门找了做信贷业务的朋友帮忙算了一笔账：“以160万元贷款、等额本息还款来算，期限30年，按照原先最低4.6%的利率，每月还款8202.31元；如果改为4.4%，每月还款8012.17元，平均每月可减少月供支出约190元。”

“也就是说，我原本的还款本息总额295.28万元可以降至288.44万元，30年共减少利息支出6.84万元。”刘华告诉时代财经，虽然每个月省下的钱不多，但是对自己来说，总是要买一套属于自己的房子，“能便宜一点是一点，每个月省190元，至少可以省个手机话费。因此，我打算出手了。”

对于每个月少了百十块钱，网友们也是议论纷纷，有网友表示，“想买劳斯莱斯，结果发了张五元优惠券”，也有网友表示，“降房价才是王道”……

图片来源：今日头条APP截图

除此以外，今年5月以来，包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中提及多孩家庭住房需求。

其中，南京明确提出，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

“我虽然还算有点钱，但是我也不会再生三娃了。”已经有了两个孩子的江苏某私募基金人士江伟（化名）告诉时代财经，增加1套购房机会，并不能磨平养育三娃的成本，“实际上是增加了我的开支，我为什么要为了一套房子去再生一个娃呢？而且这房子对我来说，并不是刚需。”

江伟早已财务自由，即使全额购买1套南京的房子对他来说压力也不大，但是他坦言，“还不如把买房的钱去投资股票，目前很多股票的估值都很低，具备长期持有的价值。”